Le délai pour revendre par lots un immeuble d’habitation occupé est de 2 ans…A vos marques…prêt…revendez !
En principe, toute vente d’immeuble (bâti, terrain à bâtir ou non à bâtir, fonds de commerce) est assujettie aux droits de mutation à titre onéreux. C’est l’acheteur qui en est d’ailleurs le redevable.
Lorsque la vente d’immeuble s'inscrit dans un processus économique d'intermédiation ou de production immobilière, il est possible de l’exonérer de droits de mutation (à l’exception de la taxe de publicité foncière lorsqu’elle est applicable) conformément à un dispositif fiscal (CGI, article 1115).
Evidemment, il existe plusieurs conditions pour en bénéficier.
Tout d’abord, cette mesure de faveur ne bénéficie qu’aux opérateurs assujettis à la TVA. En outre, il est impératif que l’acheteur prenne l’engagement [dans l’acte authentique] de revendre le bien immobilier dans un bref délai.
En pratique, ce régime ne bénéficie qu’aux marchands de biens et aux aménageurs.
Le délai général pour revendre le bien est alors fixé à 5 ans. Il court à compter de sa date d’achat. Ainsi et à titre d’illustration, en cas d’achat d’un bien immobilier le 12 septembre 2021, les marchands de biens ou les aménageurs doivent le revendre avant le 12 septembre 2026 pour optimiser la fiscalité de leur opération immobilière.
Ce délai de 5 ans peut paraître long. En réalité, il est assez court.
Dans certains cas, il peut même passer à 2 ans ! Il en est ainsi pour les reventes d'immeubles d’habitation par lots (on parle de vente à la « découpe »), déclenchant un droit de préemption au profit des occupants.
A cet égard, la jurisprudence a fourni les précisions suivantes concernant le délai de 2 ans, à savoir :
- Il ne s’applique pas quand la vente à la « découpe » porte sur des lots initialement achetés libres de toute occupation (Cass. com. 07/07/2015). Dans ce cas, c’est le délai de 5 ans qui s’applique ;
- Il court à compter de l'acquisition de l'immeuble (Cass. com. 14/02/2024). Lorsque l'acquisition est affectée d'une condition suspensive, le point de départ du délai est la date de la réalisation de la condition suspensive.
- l'occupation est appréciée à l'issue du délai de deux ans (Cass. com. 09/10/2024).
Soyez donc vigilant au temps qui passe, car il joue contre vous en matière de droits de mutation à titre onéreux. L’addition peut se révéler assez lourde lorsque les délais ne sont pas respectés !
Néanmoins et dans cette hypothèse, tout ne serait pas forcément perdu, car il existe une mesure de tolérance qui, même si elle ne vous ferait pas gagner la partie, pourrait vous éviter de prendre cher !
